Zakup działki w przetargu

Wszystkie sprawy związane z organizacją przetargów na zbycie nieruchomości według ustawy o gospodarce nieruchomościami i nie tylko
wasyl
Posty: 7
Rejestracja: 17 wrz 2007, 20:21

Post autor: wasyl » 17 wrz 2007, 20:33

Witam. Mam takie pytanie. Chciałbym przystąpić do przetargu na nieruchomość (działka) która jest zabudowana, przez dotychczasowego dzierżawcę, z tym że w ogłoszeniu przetargowym zawarta jest informacja iż działka ta jest obciążona prawem dzierżawy do 2015 r. W związku z powyższym, proszę o informacje ja wygląda sytuacja gdy np. wygrałbym ten przetarg. Czy muszę tą działkę udostępniać obecnemu dzierżawcy? Czy są jakieś prawne możliwości zerwania z nim umowy? Czy mogę przebywać na tej działce? Czy poprostu kupię ją i musze czekać te 10 lat ąż nie skończy się dzierżawcy umowa? Proszę o informację

PiotrW
Posty: 2196
Rejestracja: 21 sie 2006, 12:58

Post autor: PiotrW » 19 wrz 2007, 7:57

Dzierżawę zawartą na czas oznaczony nie można wypowiedzieć przed upływem terminu chyba że umowa dzierżawy przewiduje taką możliwość. Wyjątkiem od zasady rozwiązania umowy przed czasem jest sytuacja gdy dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu dzierżawnego za dwa pełne okresy. Dzierżawca zapewne gospodaruje na tej działce i ma do niej dostęp, a jeśli nie to oczywiście musi mu Pan taki dostęp zapewnić. Pańskie „przebywanie” na działce nie może naruszać postanowień umowy o dzierżawę. W dzierżawę jednak daje się nieruchomości po to, żeby dzierżawca ją używał i pobierał pożytki więc dla właściciela nie pozostaje raczej wiele możliwości zaznaczenia że jest właścicielem nieruchomości.

wasyl
Posty: 7
Rejestracja: 17 wrz 2007, 20:21

Post autor: wasyl » 19 wrz 2007, 9:28

Ale czy gmina nie może wypowiedzieć tej osobie umowy, np. w związku że sprzedała tą działkę komuś innemu? A konkretnie chodzi mi o taką rzecz, czy i gdzie mógłbym domagać się rozwiązania umowy dzierżawy z dzierżawcą. Bo szczerze mówiąc nierozumiem w takim razie po co robi się przetarg w takiej sytuacji, gzie z góry wiadome byłoby że kuoie sobie działkę ale przez kilka ładnych lat nie mam do niej dostępu

PiotrW
Posty: 2196
Rejestracja: 21 sie 2006, 12:58

Post autor: PiotrW » 19 wrz 2007, 9:45

Rozwiązać umowę dzierżawy zawartej na czas oznaczony można tylko w wyjątkowych sytuacjach tj. kiedy przewiduje to sama umowa lub gdy dzierżawca nie wywiązuje się z umowy i nie płaci czynszu. Gmina nie może bez powodu rozwiązać tej umowy gdyż sprzeciwiałoby to się gospodarczemu przeznaczeniu prawa dzierżawy. Ktoś wziął grunt w dzierżawę na 20 lat i odpowiednio go zagospodarował. Nie można bez bardzo ważnego powodu rozwiązać takiej umowy. Gdyby to było dopuszczalne ludzie baliby się brać grunty w dzierżawę. Gmina jako właściciel może tę nieruchomość sprzedać jeśli znajdzie się chętny na jej zakup.

wasyl
Posty: 7
Rejestracja: 17 wrz 2007, 20:21

Post autor: wasyl » 19 wrz 2007, 11:34

Bardzo dziękuję za informację. Proszę mi jeszcze wyjaśnić w jaki sposób ja jako przyszły właściciel będę mógł korzystać z tej działki, czy mogę na niej przebywać, postawić sobie np. dom letniskowy? Czy poprostu przez te kilka lat nie mam prawa wstępu na tą działkę.
Z góry dziękuję

PiotrW
Posty: 2196
Rejestracja: 21 sie 2006, 12:58

Post autor: PiotrW » 20 wrz 2007, 7:56

Proszę spojrzeć do umowy dzierżawy co konkretnie mówi. Nie wyobrażam sobie jednak, że właściciel buduje na tym gruncie domek, bo raczej na pewno uniemożliwiłoby to osiągnięcie celu dzierżawy. Nieruchomość jest oddana w dzierżawę i korzysta z niej dzierżawca. To podobnie jak z najmem mieszkania. Wynajmujemy komuś mieszkanie po to, żeby tam mieszkał on a nie wspólnie z właścicielem, bo niewielu byłoby w stanie zaakceptować taką sytuację.

wasyl
Posty: 7
Rejestracja: 17 wrz 2007, 20:21

Post autor: wasyl » 20 wrz 2007, 8:18

A jak wygląda opłata za dzierżawę skoro gmina sprzeda nieruchomość na moją rzecz, i stanę się jej właścicielem. Komu dzierżawca będzie opłacał czynsz dzierżawny?

PiotrW
Posty: 2196
Rejestracja: 21 sie 2006, 12:58

Post autor: PiotrW » 20 wrz 2007, 8:49

Czynsz dzierżawny będzie płacony nowemu właścicielowi, bo on w miejsce gminy wejdzie w stosunek prawny z dzierżawcą. Pamiętać jednak trzeba jak najszybszym powiadomieniu dzierżawcy o zmianie strony umowy. Jeśli się o tym zapomni lub spóźni się z powiadomieniem, a dzierżawca wniesie czynsz na rzecz gminy to taka zapłata może zostać uznana za skuteczna.

„Glosa do uchwały SN z dnia 30 września 2005 r., III CZP 50/05. – Przemysław Drapała
Do chwili powzięcia przez najemcę (dzierżawcę) wiadomości o zbyciu przedmiotu najmu (dzierżawy) może on skutecznie dokonać zapłaty czynszu do rąk poprzedniego wynajmującego (wydzierżawiającego), co będzie miało skutek wobec nabywcy. Ochrona dobrej wiary najemcy kończy się z chwilą dokonania przez zbywcę lub nabywcę zawiadomienia o przejściu własności przedmiotu najmu (dzierżawy) albo z momentem uzyskania przez najemcę (dzierżawcę) wiedzy o tym fakcie z innego źródła.”

wasyl
Posty: 7
Rejestracja: 17 wrz 2007, 20:21

Post autor: wasyl » 20 wrz 2007, 10:01

A jak wygląda kwestia ustalenia czynszu dzierżawy, czy jestem zobligowany z góry narzuconymi stawkami, czy mogę ustanowić sobie sam wysokość opłat?

PiotrW
Posty: 2196
Rejestracja: 21 sie 2006, 12:58

Post autor: PiotrW » 20 wrz 2007, 10:23

Stawka czynszu określona jest w umowie. Ze względu na długi okres dzierżawy sprawy zmiany wysokości czynszu też z pewnością zostały zawarte w treści umowy dzierżawy. Zazwyczaj dodaje się takie zastrzeżenia choćby ze względu na zmianę wartości pieniądza w długim okresie czasu.

wasyl
Posty: 7
Rejestracja: 17 wrz 2007, 20:21

Post autor: wasyl » 20 wrz 2007, 11:42

Zdobyłem wzór umowy, i nic tam nie ma wspomnianego o stawkach, jeden z widniejących w umowie zapsów którymówi że: gmina może rozwiązać umowę z dotychczasowym dzierżawcą z 3 miesięcznym okresem wypowiedzenia,z ważnych powodów. I pytanie jest takie nie można rozwiązać umowy z dotychczasowym dzierżawcą powołując się na ten zapis?

PiotrW
Posty: 2196
Rejestracja: 21 sie 2006, 12:58

Post autor: PiotrW » 20 wrz 2007, 12:10

Taki zapis jest nieszczęśliwy, a to dlatego, ż powinny być określone konkretne przypadki dające możliwość rozwiązania umowy. Ogólna klauzula mówiąca o „ważnych powodach” tak naprawdę nic nie mówi. To co Pan uzna za ważne nie będzie ważnym dla dzierżawcy. Jeśli dzierżawca miałby na tym stracić to złoży sprawę do sądu i on orzeknie czy były podstawy do rozwiązania umowy. Uważam jednak, że za „ważny powód” nie można uznać zmianę wydzierżawiającego na skutek sprzedaży nieruchomości przez gminę.

wasyl
Posty: 7
Rejestracja: 17 wrz 2007, 20:21

Post autor: wasyl » 20 wrz 2007, 12:56

Bardzo dziękuję za informację, w takiej sytuacji chyba dam sobie spokój z tą działką, ponieważ 8 lat nie zabardzo chce mi się czeać aż skończy się dzierżawa.
Pozdrawiam

PiotrW
Posty: 2196
Rejestracja: 21 sie 2006, 12:58

Post autor: PiotrW » 25 wrz 2007, 23:36

Osiem lat to rzeczywiście długi czas. Z drugiej jednak strony może cena lub inne cechy nieruchomości są na tyle atrakcyjne, że znajdą się chętni na kupno takiej nieruchomości. Pomimo ograniczeń trzeba rozważyć też pozytywne strony takiego kupna.

ODPOWIEDZ