Obrót wtórny prawem uzytkowania wieczystego

Wszystkie sprawy związane z organizacją przetargów na zbycie nieruchomości według ustawy o gospodarce nieruchomościami i nie tylko
PawełARL
Posty: 2
Rejestracja: 24 paź 2007, 14:03

Post autor: PawełARL » 24 paź 2007, 14:31

Witam Państwa, Witam Panie Piotrze
Szukając informacji dot. aktualnie rozważanego zagadnienia prawnego, natrafiłem na to forum. Liczę, że Państwo i Pan, Panie Piotrze, rzucicie jakieś światło i będzicie mogli pomóc. Ale do rzeczy.
Stan faktyczny: Moja organizacja (samorządowa osoba prawna, ze 100 % udziałem JST) planuje zbyć prawo użytkowania wieczystego niezabudowanego gruntu, z przeznaczeniem pod zabudowę obiektem handlowym, które uprzednio nabyła od Gminy (gmina oddała ten grunt w uzytkowanie wieczyste w drodze zamiany). Nieruchomość gruntowa stała się nastepnie przedmiotem dzierżawy, a dzierżawca chce na gruncie realizować inwestycję. Jednocześnie jest zainteresowany nabycie prawa użytkowania wieczystego. Byłoby to więc wtórne przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej własność gminy. Grunt jest w dalszym ciągu niezabudowany.
Pytanie: Czy w tym przypadku, dla czynności zbycia prawa uzytkowania wieczystego pomiedzy podmiotami gospodarczymi, znajduje zastosowanie ustawa o gospodarce nieruchomości, a w szczególności przepisy o zbywaniu nieruchomości (zgodnie z definicja ustawową zbyciem nieruchomosci jest również przeniesienie prawa uw oraz oddanie w uw) w drodze przetargu?
W przypadku potrzeby uzupełnienia stanu faktycznego, proszę o informację w jakim zakresie.

PiotrW
Posty: 2196
Rejestracja: 21 sie 2006, 12:58

Post autor: PiotrW » 25 paź 2007, 8:04

Z opisane stanu prawnego wydaje się, że osoba prawna będąca w 100% własnością jednostki samorządu terytorialnego nie musi organizować przetargu na zbycie prawa użytkowania wieczystego. Co prawda nieruchomość nadal jest własnością gminy, ale nie wchodzi w ogóle w skład zasobu nieruchomości gminnych, bo została oddana w użytkowanie wieczyste. Własność nieruchomość może zbyć tylko gmina na zasadach określonych w ustawie, ale prawo użytkowania wieczystego, które też jest prawem zbywalnym może zbyć użytkownik wieczysty, a tym już gmina nie jest. Idąc tym tokiem myślenia dalej można by się zastanawiać czy przetarg ma organizować też użytkownik wieczysty będący osobą fizyczną, którego grunt jest własnością gminy. Gminna osoba prawna w zależności od jej statusu prawnego będzie stosować swoje przepisy dotyczące zbycia nieruchomości. Na przykład jeśli właścicielem nieruchomości jest przedsiębiorstwo wodociągów i kanalizacji lub miejskie przedsiębiorstwo komunikacji będące często spółkami z ograniczoną odpowiedzialnością. Taka spółka może zbyć prawo użytkowania wieczystego jeżeli zostanie podjęta stosowna uchwała wspólników na zgromadzeniu wspólników (art. 228 pkt 4) ustawy Kodeks spółek handlowych). Oczywiście zbywając prawo użytkowania wieczystego, jego nabywca musi pamiętać o ograniczeniach w rozporządzaniu tym prawem jakie wynikają z umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste czyli opłacaniu opłat rocznych, które mogą się zmienić w czasie trwania umowy oraz wzniesienia w odpowiednim terminie budynków na gruncie. Użytkownik wieczysty musi tez pamiętać, ze właściciel gruntu może rozwiązać umowę jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń.

PawełARL
Posty: 2
Rejestracja: 24 paź 2007, 14:03

Post autor: PawełARL » 25 paź 2007, 11:36

Co do zasady zgadzam się z tym stanowiskiem. Byłbym całkowicie spokojny o taką interpretację, gdyby atr. 10 u.g.n. doprecyzował, że chodzi o nieruchomości stanowiące własność JST i pozostające jednocześnie w zasobach gminy. Z drugiej strony inne przepisy u.g.n. niemożliwiają: po pierwsze wprowadzenie takiej nieruchomości do zasobów gminy (a to powoduje, że swobodne rozporządzanie nimi nie wchodzi w rachubę, czy to w drodze przetargu czy w drodze bezprzetargowej), po drugie uzytkownik wieczysty korzysta z prawa pierwszeństwa w nabyciu własności takiej nieruchomości i to w trybie bezprzetargowym, i w końcu po trzecie ustawa mówi tylko i wyłącznie o przenoszeniu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, dla których zostało ustanowione prawo uw na rzecz JST, bo tylko takie mogą być w zasobach gminy. W końcu ustawa nie nakłada żadnych obowiązków na inne "podmioty" niz te, które są w niej wymienione, tj. SP oraz JST.
Reasumując, rzeczywiści, tak jak Pan wspomniał, Zgromadzenie Wspólników, które w tym przypadku reprezentuje organ zarządzający gminy, musi wyrazić zgodę na zbycie prawa użytkowania wieczystego. Jednocześnie gminie i tak przysluguje prawo pierwokupu stosownie do art. 109 u.g.n. i jest to jak się wydaje, jedyny sposób na rozporządzenie taką nieruchomościa przez gminę.

ODPOWIEDZ