Jak korzystnie zawrzeć umowę o roboty budowlane

Co ostatnio ukazało się w gazetach, czasopismach lub książkach i związane jest z zamówieniami publicznymi
PiotrW
Posty: 2196
Rejestracja: 21 sie 2006, 12:58

Post autor: PiotrW » 23 maja 2007, 21:50

22 maja w Gazecie prawnej ukazał się obszerny artykuł pt.: „Jak korzystnie zawrzeć umowę o roboty budowlane.” Opisuje on dokładnie umowę o roboty budowlane wraz z jej istotnymi elementami. Poniżej fragment tego artykułu:

Jak korzystnie zawrzeć umowę o roboty budowlane
Zasadnicze znaczenie dla organizacji procesu budowlanego ma umowa o roboty budowlane, uregulowana w art. 647-658 kodeksu cywilnego. Wykonawca zobowiązuje się w niej do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor do dokonania czynności związanych z przygotowaniem robót - w szczególności przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu oraz odebranie obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.
Stronami umowy o roboty budowlane są: inwestor, czyli podmiot, na rzecz którego wystawiono pozwolenie na budowę, oraz wykonawca, czyli ten, komu inwestor powierzył realizację robót. Stroną tej umowy może być także inwestor zastępczy, któremu w ramach umowy o zastępstwo inwestycyjne inwestor powierzył wykonywanie wszystkich lub niektórych czynności, należących do jego kompetencji. Umowa ta może mieć dwojaki charakter. Może przybrać postać umowy o świadczenie usług, będącej podtypem umowy zlecenia regulowanej kodeksem cywilnym, w ramach której inwestor zastępczy - w oparciu o odpowiednie pełnomocnictwo - wykonuje w imieniu i na rzecz inwestora jego czynności, a więc zawiera umowy z wykonawcami, nadzoruje, dokonuje odbiorów, rozlicza itp. Umowa o zastępstwo inwestycyjne może również przybrać postać umowy powierniczej, w której inwestor zastępczy wprawdzie działa na rzecz inwestora, lecz w swoim imieniu. To on zawiera - jako strona - umowy z wykonawcami oraz jest bezpośrednim adresatem wszelkich obowiązków wynikających z przepisów budowlanych, samo zaś rozliczenie między inwestorem i inwestorem zastępczym po realizacji inwestycji następuje w odrębnym trybie. Cechą charakterystyczną umowy o zastępstwo inwestycyjne jest to, iż nie wkracza ona w zakres czynności wykonawcy - w takim przypadku stałaby się bowiem umową o generalną realizację inwestycji.
Rodzaje umów budowlanych
Istnieje kilka odmian umowy o roboty budowlane - w przypadku rozległych, skomplikowanych inwestycji, wymagających zintegrowanych działań wielu specjalistycznych podmiotów, zwykle zawiera się umowę o generalne wykonawstwo. Istotą tej umowy jest wykonanie całości zadania inwestycyjnego, wszelkich robót wchodzących w jego zakres przez jeden podmiot, który działa samodzielnie i przy pomocy podwykonawców. Zadaniem generalnego wykonawcy jest nie tylko realizacja, lecz również organizacja i koordynacja realizacji inwestycji oraz działań innych podmiotów - podwykonawców, dostawców, usługodawców świadczących usługi transportowe, geodezyjne itp.
Odrębnym rodzajem jest umowa o wykonawstwo częściowe, której zawarcie ma miejsce z reguły wówczas, gdy inwestor samodzielnie organizuje proces budowlany powierzając wykonanie poszczególnych części inwestycji wybranym podmiotom. Wspomnieć należy również o umowach podwykonawczych, w ramach których wykonawca powierza wykonanie części lub całości przedmiotu umowy podwykonawcom. Warunkiem formalnym zawarcia umowy podwykonawczej jest uzyskanie zgody inwestora, która winna zostać poprzedzona przedstawieniem inwestorowi treści umowy z podwykonawcą lub jej projektu. Inwestor może odmówić udzielenia zgody, jak również może w umowie zastrzec, iż wykonawca winien zrealizować umowę siłami własnego przedsiębiorstwa (osobiście) - w takiej sytuacji umowa podwykonawcza, nawet gdy zostanie zawarta, nie wywiera skutków prawnych. Istotą umowy podwykonawczej jest powierzenie podwykonawcy wykonania części dzieła lub obiektu budowlanego. Nie należą zatem do kategorii umów podwykonawczych umowy towarzyszące inwestycji, których przedmiotem nie jest wykonywanie dzieła czy też obiektu lecz świadczenie usług - np. w postaci stałej obsługi geodezyjnej, ochrony, dostawy materiałów czy też umowy o pracę. Zdarza się w praktyce, że inwestorzy domagają się przedstawiania im do akceptacji tego rodzaju umów, traktując je jako umowy podwykonawcze, co jest błędem.
WAŻNE:
WYNAGRODZENIE RYCZAŁTOWE
Wynagrodzenie ryczałtowe jest określone z góry, wykonawca nie może żądać podwyższenia wynagrodzenia, nawet jeśli w czasie zawarcia umowy nie można było przewidzieć rozmiaru lub kosztów prac. Zamawiający nie może również żądać obniżenia ryczałtu, gdy okaże się, iż rozmiar oraz koszty prac są mniejsze od przewidywanych.
Od omawianych umów należy odróżnić umowę o generalną realizację inwestycji, w ramach której inwestor powierza wykonania zadania inwestycyjnego jednemu podmiotowi, zwanemu generalnym realizatorem inwestycji, zaś samo zadanie inwestycyjne często jest określane mianem pod klucz. Na generalnym realizatorze spoczywa obowiązek wykonania projektu, realizacji oraz przekazania inwestycji do eksploatacji. Jest to więc najszersza z możliwych formuł zaangażowania wykonawcy w proces inwestowania, bowiem w odróżnieniu od umowy o generalne wykonawstwo, generalny realizator wykonuje także czynności należące do kompetencji inwestora. Zawierający taką umowę muszą pamiętać, iż winni w niej dokonać szczegółowego opisu przedmiotu oraz praw i obowiązków stron, gdyż nie mają do niej bezpośredniego zastosowania przepisy kodeksu cywilnego (k.c.) dotyczące umów o roboty budowlane. A zatem można stwierdzić, iż istotą tej umowy jest nie tylko wykonanie - samodzielnie lub przy pomocy podwykonawców - obiektu, lecz również - a może przede wszystkim - wykonanie w zastępstwie inwestora całej pracy organizacyjnej i koordynującej proces inwestycyjny.
Przedmiot umowy
Przedmiotem umowy o roboty budowlane jest zawsze obiekt budowlany, identyfikowany zgodnie z definicją zawartą w art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane. Stosownie do powyższych przepisów, przez obiekt budowlany należy rozumieć budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi, budowlę stanowiącą całość techniczno-użytkową (czyli każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem, taki jak np. lotniska, drogi, koleje, mosty) oraz obiekt małej architektury (niewielkie obiekty służące realizacji kultu religijnego, takie jak np. kapliczki, architektura ogrodowa czy też służące rekreacji oraz utrzymaniu porządku.)
Jeżeli przedmiotem umowy inwestycyjnej jest pewien rezultat robót, który nie spełnia cech obiektu budowlanego (np. instalacja, montaż urządzeń itp.) to wówczas mamy do czynienia z umową o dzieło, regulowaną art. 627-646 k.c. Należy pamiętać, iż choć są to umowy bliźniacze, to zgodnie z art. 656 par. 1 k.c. do umów o roboty budowlane stosuje się przepisy umowy o dzieło tylko w odniesieniu do skutków opóźnienia się z rozpoczęciem robót lub wykończeniem obiektu, wykonywaniem robót przez wykonawcę w sposób wadliwy, do rękojmi za wady, jak również do uprawnień inwestora do odstąpienia od umowy przed ukończeniem obiektu. Jak stwierdził Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 3 października 2000 r. komentowany przepis ma zastosowanie do wyczerpująco wymienionych roszczeń (...) i nie może być rozszerzająco interpretowany (I CKN 301/00).
WAŻNE:
ROBOTY BUDOWLANE
Robotami budowlanymi są prace polegające na budowie, przebudowie, montażu, rozbiórce oraz remoncie obiektu budowlanego - art. 3 pkt 7 prawa budowlanego.
RODZAJE UMÓW BUDOWLANYCH
 umowa o generalną realizację inwestycji
 umowa o generalne wykonawstwo
 umowa o wykonawstwo częściowe
 umowa podwykonawcza

ODPOWIEDZ